Die Stadtverwaltung empfiehlt, eine Bürgereingabe zur Aufstellung einer sozialen Erhaltungssatzung für die denkmalgeschützte Siedlung „Am Röderschacht“ abzulehnen. Grund sind rechtliche Beschränkungen und die begrenzte Wirksamkeit des Instruments.

Bürgereingabe fordert Milieuschutzsatzung

Bürger hatten über eine Eingabe nach § 24 der Gemeindeordnung NRW die Vorbereitung einer Erhaltungssatzung nach § 172 Baugesetzbuch für die denkmalgeschützte Siedlung „Am Röderschacht“ vorgeschlagen. Ziel war es, die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zu verhindern und Luxusmodernisierungen mit entsprechenden Mietsteigerungen zu unterbinden.

Umwandlungsschutz rechtlich nicht möglich

Die Verwaltung stellt klar, dass eine soziale Erhaltungssatzung zur Kontrolle der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen eine ergänzende Rechtsverordnung des Landes erfordern würde. Die Umwandlungsverordnung NRW ist jedoch bereits am 27. März 2020 außer Kraft getreten und wurde nicht in die aktuelle Verordnung zu angespannten Wohnungsmärkten übernommen. Daher fehlt der rechtliche Rahmen für entsprechende Genehmigungsverfahren.

Begrenzte Wirkung bei Modernisierungen

Auch bei Modernisierungsmaßnahmen wäre eine soziale Erhaltungssatzung nur eingeschränkt wirksam. Modernisierungen müssten genehmigt werden, wenn sie einem zeitgemäßen Ausstattungsstandard einer durchschnittlichen Wohnung entsprechen oder energetischen Mindestanforderungen dienen. Dies könnte eine Anhebung über den aktuellen Bestand hinaus rechtfertigen.

Zudem bietet die Satzung keinen individuellen Mieterschutz und kann Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nicht verhindern.

Denkmalschutz als zusätzlicher Faktor

Da es sich bei der Siedlung „Am Röderschacht“ um ein Denkmal handelt, sind alle baulichen Maßnahmen bereits nach § 9 Denkmalschutzgesetz NRW erlaubnispflichtig. Der Eigentümer muss alle Vorhaben mit der Unteren Denkmalbehörde abstimmen. Derzeit wird die Modernisierung einer Musterwohnung als Referenz für weitere Maßnahmen abgestimmt, ein Gestaltungshandbuch ist in Vorbereitung.

Fazit der Verwaltung

Die Verwaltung sieht die Wirksamkeit des Instruments der sozialen Erhaltungssatzung für die vorliegende Situation als nicht erkennbar an. Ohne konkrete Kenntnisse über den geplanten Modernisierungsumfang erübrige sich eine weitergehende Prüfung der Anwendbarkeit. Der Ausschuss für Planung und Grundstücke soll am 3. März 2026 über die Eingabe entscheiden.